התחדשות עירונית – כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

אחת השאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה היא כמה זמן באמת לוקח פרויקט של פינוי בינוי. התשובה הקצרה היא שאין זמן קבוע, אבל מתוך הניסיון שלנו בליווי פרויקטים של פינוי בינוי בישראל – מדובר בתהליך שלרוב נע בין מספר שנים בודדות לבין עשור, תלוי במורכבות הפרויקט, ברשויות המקומיות ובשיתוף הפעולה של כלל הגורמים. 

מהם הגורמים המשפיעים על משך הפרויקט?

לפני שנצלול לשלבים עצמם, חשוב להבין שאין שני פרויקטים זהים. משך הזמן מושפע ממספר גורמים מרכזיים:

• היקף וגודל המתחם
• מורכבות תכנונית
• מדיניות הרשות המקומית
• רמת שיתוף הפעולה של הדיירים
• ניסיון היזם והגורמים המלווים

מניסיוננו בשטח, אחד הגורמים המשמעותיים ביותר הוא איכות הניהול והליווי – בחירה נכונה של יזם פינוי בינוי וצוות מקצועי יכולה לקצר תהליכים באופן משמעותי, והיא משפיעה גם על שאר הגורמים, כמו למשל על רמת שיתוף הפעולה של הדיירים.

שלב ראשון: התארגנות הדיירים והחתמות

זהו השלב שבו הכל מתחיל. בפרויקטים של פינוי בינוי נדרשת הסכמה רחבה של בעלי הדירות, ולעיתים מדובר בתהליך רגשי, חברתי ומשפטי מורכב.

אנחנו רואים שוב ושוב כי כאשר יש שקיפות, הסברה נכונה וליווי מקצועי צמוד – ניתן לבנות אמון ולהתקדם בצורה יעילה יותר. יחד עם זאת, מניסיוננו, שלב זה עשוי להימשך בין מספר חודשים למספר שנים.

שלב שני: בחירת יזם פינוי בינוי

לאחר גיבוש רוב הדיירים, מגיע שלב קריטי: בחירת יזם פינוי בינוי שיקדם את הפרויקט. 

יזמים מנוסים בתחום ההתחדשות העירונית יודעים להתמודד עם אתגרים תכנוניים, רגולטוריים וחברתיים. מניסיוננו בשטח, בחירה נכונה בשלב זה יכולה לחסוך שנים של עיכובים בהמשך הדרך.

שלב זה כולל ניהול מכרז, בדיקות, משא ומתן וחתימה על הסכמים, ונמשך לרוב בין חצי שנה לשנה.

שלב שלישי: תכנון ואישורים 

זהו השלב הארוך ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי. לאחר בחירת היזם, מתחיל תהליך תכנוני הכולל:

• הכנת תוכניות אדריכליות
• הגשה לוועדות התכנון
• דיונים, תיקונים והתאמות
• טיפול בהתנגדויות (במידה ויש)

שלב זה נמשך בין שנתיים לחמש שנים, ולעיתים אף יותר בפרויקטים מורכבים במיוחד של התחדשות עירונית.

שלב רביעי: היתרי בנייה והיערכות לפינוי

לאחר אישור התוכניות, יש להוציא היתרי בנייה מול הרשויות. במקביל, נערכים לפינוי הדיירים ולמציאת פתרונות דיור זמניים.

זהו שלב קריטי שמחבר בין התכנון לביצוע. מניסיוננו, הוא נמשך בין חצי שנה לשנה וחצי.

שלב חמישי: פינוי, הריסה ובנייה

כאן הפרויקט עובר משלב התכנון לשטח. הדיירים מתפנים, המבנים הישנים נהרסים, ומתחילה הבנייה של הפרויקט החדש.

בפרויקטים של פינוי בינוי, משך הביצוע תלוי בגודל המתחם ובהיקף הבנייה. לרוב מדובר בפרק זמן של 2 עד 4 שנים.

אז כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

כאשר מחברים את כל השלבים יחד, מתקבלת תמונה ברורה: פרויקטים של פינוי בינוי הם תהליכים ארוכי טווח הדורשים סבלנות, תכנון נכון וליווי מקצועי.

מהניסיון המצטבר שלנו בלויווי פרויקטים, פרויקט ממוצע של התחדשות עירונית נמשך כ-7 עד 10 שנים מתחילת הדרך ועד קבלת המפתח לדירה החדשה. עם זאת, פרויקטים שמתנהלים נכון, עם יזם פינוי בינוי מנוסה ושיתוף פעולה מצד הדיירים, יכולים להתקדם מהר יותר.

MBS היא אחת החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. מאז הקמתה, מקדמת MBS ייזום וביצוע של עשרות אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית, ופועלת הן כיזמית עצמאית והן בשיתופי פעולה עם חברות מובילות בענף.

החברה מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית תוך שילוב צוות מקצועי רב-תחומי, ומקפידה על תהליכים שקופים, אמינים ומקצועיים מול הדיירים.

שאלות ותשובות

מה זה בכלל פינוי בינוי?

מדובר בתהליך של התחדשות עירונית שבו הורסים מבנים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים, תוך שדרוג משמעותי לדיירים.

 כמה דיירים צריכים להסכים?

לרוב נדרשת הסכמה של לפחות 66%-80% מבעלי הדירות, תלוי בסוג הפרויקט והחוק הרלוונטי.

האם הדיירים משלמים על הפרויקט?

לא. בפרויקטים של פינוי בינוי היזם מממן את כל העלויות ומרוויח ממכירת הדירות החדשות.