אחד הרגעים המשמעותיים בכל פרויקט פינוי בינוי הוא שלב בחירת הדירה החדשה. מאחורי השאלות מי בוחר ראשון, באיזו קומה תהיה הדירה ומה קורה למי שרוצה דירה גדולה יותר, עומדים כללים ברורים שנקבעים מראש. הכרת הכללים האלה מאפשרת לבעלי הדירות להגיע לשלב הבחירה עם ציפיות מדויקות ולקבל החלטות מושכלות. חברת MBS, המתמחה ביזמות פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי בפריסה ארצית, מלווה את הדיירים גם בשלב הזה, שבו נקבע בפועל איך ייראה הבית הבא שלהם.
מי קובע את שווי הדירה הקיימת?
נקודת המוצא של בחירת הדירה היא הערכת השווי של הדירה הישנה. את ההערכה מבצע שמאי שנשכר על ידי נציגות הדיירים, כך שהגורם הקובע את השווי פועל מטעם בעלי הדירות עצמם. השמאי בוחן שני פרמטרים עיקריים: מדידת שטח הדירה ורמת התחזוקה שלה. בפרויקטים של MBS, בדומה לכל אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט, את שכר השמאי מממנת החברה, ובעלי הדירות אינם נושאים בעלות.
איך נקבע סדר בחירת הדירות בבניין החדש?
לאחר שהשמאי מעריך את כל הדירות במתחם, הדירות מדורגות לפי השווי שנקבע לכל אחת מהן. הדירוג הזה הוא שקובע את סדר הבחירה של הדירות העתידיות. המשמעות פשוטה: ככל שהדירה הקיימת מוערכת גבוה יותר, כך בעליה בוחר מוקדם יותר מתוך מלאי הדירות בבניין החדש. השיטה יוצרת מנגנון שקוף ואחיד, שאינו תלוי במשא ומתן אישי של כל דייר מול היזם, ומבוסס על קריטריונים מקצועיים שנקבעים מראש ומוכרים לכל הדיירים.
האם שיפוץ בדירה הישנה נלקח בחשבון?
אחת השאלות הנפוצות בקרב בעלי דירות היא מה קורה למי שהשקיע בשיפוץ הדירה לפני תחילת הפרויקט. מאחר שרמת התחזוקה היא אחד הפרמטרים שהשמאי בוחן, דירה מתוחזקת ומשופצת עשויה לקבל הערכה גבוהה יותר, וכתוצאה מכך מקום מוקדם יותר בסדר הבחירה. במילים אחרות, ההשקעה בדירה אינה נעלמת עם ההריסה, אלא מתורגמת לעדיפות בשלב שבו נבחרת הדירה החדשה.
שדרוג דירה בפינוי בינוי: איך זה עובד?
בעל דירה שמעוניין בדירה גדולה יותר או שונה מזו שמגיעה לו על פי ההסכם יכול לשדרג. במקרה כזה הוא משלם את ההפרש בין שווי הדירה שלו לשווי הדירה הרצויה, ומקבל אחוז הנחה מסוים על הפער. גובה ההנחה אינו קבוע ומשתנה מפרויקט לפרויקט, ולכן כדאי לבדוק את הנתון הזה בכל מתחם בנפרד. עבור משפחות שגדלו או שמתכננות את העתיד, האפשרות לשדרג בתנאים מועדפים הופכת את הפרויקט לכלי לתכנון דיור לטווח ארוך.
"שנמוך": מה מקבל מי שרוצה להישאר בקומה שלו?
בבניין החדש, דירה בקומה גבוהה יותר שווה בדרך כלל יותר. לכן בעל דירה שבוחר להישאר בקומה שבה הוא גר היום, ולא לעלות בקומות, נמצא במצב שנקרא "שנמוך", כלומר ירידה יחסית בערך הדירה. בעל הדירה רשאי לבחור באפשרות הזו, ובמקרה כזה הוא מפוצה בגובה ירידת הערך בהתאם לתנאים שמפורטים בחוזה. הפיצוי יכול להינתן בכסף או בחלופה שוות ערך, כמו שדרוגים בדירה או שוברים לרכישת מוצרי חשמל.
האם אפשר למכור דירה במהלך פרויקט פינוי בינוי?
כן. ניתן למכור את הדירה בכל אחד משלבי הפרויקט. אם הדירה נמכרת לאחר החתימה על הסכם פינוי בינוי, יש ליידע את הרוכש על ההסכם, והוא כפוף לו בדיוק כמו המוכר. עם זאת, מאחר שתהליך פינוי בינוי מעלה את ערך הדירה, בעל דירה ששוקל למכור עשוי להרוויח מהמתנה עד לחתימה על ההסכם.
התפקיד של נציגות הדיירים בשלב הבחירה
נציגות הדיירים היא קבוצה מקרב בעלי הדירות במתחם, שממונה באופן חוקי ובחתימה על מסמך. הנציגות פועלת בהתנדבות, בוחרת את עורך הדין של הדיירים, שוכרת את השמאי ומשמשת קול של כלל הדיירים מול היזם. חשוב לדעת שהנציגות אינה יכולה לחתום על מסמכים או להחליט בשם בעל דירה מסוים בנוגע לדירה שלו, כך שכל דייר שומר על זכות ההחלטה האישית. תשובות לשאלות נוספות בנושאים האלה מרוכזות בעמוד שאלות נפוצות של דיירים בפינוי בינוי.
הליווי של MBS בשלב בחירת הדירה
בחירת דירה היא החלטה כלכלית ומשפחתית גם יחד, ולכן הליווי לאורכה משמעותי במיוחד. ב-MBS פועלים כ-80 מנהלי פרויקטים שאחראים על התקשורת השוטפת מול הדיירים, והחברה פועלת לפי אסטרטגיה שמציבה את הדייר במרכז ונשענת על שקיפות, שירות ומקצועיות. הנושא של בחירת הדירה החדשה אף עלה בכתבה שפורסמה בכלכליסט על הדרך שבה בעלי דירות בוחרים דירה בפרויקט התחדשות עירונית. בעלי דירות שרוצים לראות איך התהליך נראה בשטח יכולים לעיין בפרויקטים של MBS ברחבי הארץ, בהם מתחמים ברחובות, נתניה, כפר סבא, אשקלון, חולון, ראשון לציון וקריית גת.
